2019/11/09، 07:12 AM
وکیل ملکی در تهران دیگر یک نیاز نیست بلکه یکی از واجبات است. در این مقاله من براساس تجربه چندین ساله خودم در انواع دعاوی ملکی و همچنین مشکلاتی که مراجعین حضوری مطرح کرده اند، مهم ترین موضوعات در دعاوی ملکی را مورد بررسی و موشکافی دقیق قرار داده ام.
من در این مقاله برای هریک از موضوعات مطرح شده در دعاوی ملکی، راهکارها و ترفندهای قانونی به روز و کاربردی را با زبانی ساده مطرح کرده ام که عملاً با خواندن آن ها نیاز شما حتی به بهترین وکیل ملکی در تهران و مشاوره حقوقی ملکی نیز به حداقل خواهد رسید.
علی رغم آن که معمولاً افراد برای خرید و فروش املاک و مستغلات بسیار سنجیده عمل می کنند و دقت و توجه بسیاری را مبذول می دارند اما من در آسا وکیل شاهد بوده ام که در بسیاری از معاملات ملکی همه چیز طبق روال پیش نرفته و ممکن است یکی یا هر دو طرف معامله به تعهدات خود عمل نکند و معامله با مشکل رو به رو شود. به چنین اختلافاتی میان افراد، دعاوی ملکی گفته می شود که در دسته بندی های مختلفی، تقسیم بندی می شوند.
به خاطر داشته باشید که وکیل در تهران زیاد است اما قول می دهم تعداد وکیل ملکی خوب در تهران شاید از تعداد انگشتان دست هم کمتر باشد. بنابراین پیش از عقد قرارداد دقت کنید که وکیل مورد نظر حاضر است چه مقدار از اطلاعات خود را و با چه کیفیتی در اختیار شما قرار دهد.
خریدار به چه شکل می تواند الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی درخواست کند؟
این سؤالی است که بسیاری از کاربران آسا وکیل در مشاوره های حضوری و تلفنی از بنده می پرسند. خریدار بایستی در زمان معامله مطمئن باشد که ملک خریداری شده توقیفی یا در رهن بانک نباشد. چرا که در این حالت دادگاه نمی تواند رأی به تنظیم سند بدهد. خریدار بایستی در این زمان همزمان با الزام فروشنده به تنظیم سند، درخواست فک رهن نماید. حال اگر دادگاه به نفع وی رأی صادر نماید، دادگاه نماینده اش را برای تنظیم نمودن سند به همراه خریدار به دفترخانه می فرستد.
چنانچه پس از معامله ملک و قبل از تنظیم نمودن سند، فروشنده فوت نماید، خریدار بایستی این دعوای خود را علیه وراث ملک مطرح نماید. اگر هم وراث از تنظیم نمودن سند خودداری نمایند، دادگاه برای این کار نماینده اش را به همراه خریدار به دفترخانه اسناد رسمی می فرستد.
ابطال سند رسمی چگونه انجام می شود؟
سند مالکیت، اسناد رهنی، شرطی و ذمه ای، سند اجرایی، سند انتقال اجرایی، سند رسمی بیع (فروش مال در مقابل دریافت وجه نقد) یا اجاره و سند مالکیت معارض یا هر کدام از عقود و نظایر آن همگی جزء اسناد رسمی می باشند که در صورت بی اعتباری آن ها ذینفع حق دارد در دادگاه صالح نسبت به طرح دعوای ابطال اقدام نماید و دادگاه ها وظیفه دارند به آن ها رسیدگی نمایند.
بطلان سند می تواند به یکی از دلایل زیر باشد:
- سند طبق مقرّرات مربوطه صادر نشده باشد. گفتنی است ابطال شناسنامه و ابطال اسناد مالکیت معارض از جمله مصادیق این دعوا هستند.
- همچنین بی اعتباری سند می تواند به دلیل بطلان معامله باشد. مثل معامله ای که سندش بیع مال مجهول است.
- می تواند بطلان سند به دلیل جعلیت سند (جعل مادی) باشد.
مهم ترین نکاتی که به هنگام ابطال سند رسمی باید به آن ها دقت کنیم
اکیداً توصیه می کنم به مواردی که در این بخش ذکر می کنم دقت کنید. تجربه من در آسا وکیل نشان داده است که، عدم رعایت این نکات مشکلات زیادی را برای افراد در دعاوی ملکی ایجاد کرده است.
اگر دو سند مالکیت کلاً یا جزئاً از حیث حقوق ارتفاعی یا حدود ملک با یکدیگر تعارض داشته و این تعارض با نظر و رأی هیأت نظارت احراز گردد، سند مالکیتی که ثبتش دیرتر انجام شده باشد سند مالکیت معارض خوانده می شود.
بنابراین طبق قانون، سندی که زودتر به ثبت رسیده، تا هنگامی که از طریق حکم دادگاه باطل نشده باشد، معتبر تلقی شده و سندی که بعد از آن به ثبت می رسد، سند ثبت مؤخر خوانده می شود و تا هنگامی که دادگاه حکم به صحت آن نداده باشد، نامعتبر تلقی می گردد.
همانطور که در بالا نیز به آن اشاره کردم، سند مالکیت معارض نیز یکی از انواع سند رسمی است و ابطال آن بر عهده ادارات ثبت است.
ادارات ثبت موظفند به محض اطلاع یافتن از صدور این گونه اسناد، فوراً به موضوع آن رسیدگی کنند. صاحبان این گونه اسناد نیز پس از اطلاع یافتن از موضوع تعارض، بایستی جهت تعیین و تکلیف شدن به اداره ثبتی که ملک در آن حوزه واقع شده است، مراجعه نمایند.
اما بپردازم به شرایط طرح دعاوی ابطال سند که عبارتند از:
- وجود سند مالکیت: سند مالکیت باید در دست خوانده قرار داشته باشد.
- رعایت مقرّرات مرتبط با صدور سند: رعایت نکردن قانون جهت صدور سند به دو دسته تقسیم می شوند که عبارتند از:
- عدم رعایت مقررات مرتبط با صدور سند
- عدم رعایت مقررات مرتبط با تنظیم اسناد رسمی
در مواقعی که دعاوی ابطال سند به علت عدم رعایت مقرّرات باشد که می تواند به طور سهوی یا عمدی ایجاد شده باشد، با طرح نمودن در دادگاه می توان درخواست ابطال سند را نمود.
با توجه به این که نحوه درخواست ابطال سند، نیاز به تسلط و تخصص به قوانین موضوعه و مقرّرات جاریه و بخشنامه های ثبتی و آیین نامه ها دارد.
ضمن آن که داشتن آگاهی کامل نسبت به رویه های دادگاه های بدوی، رویه های ادارات ثبت و تجدید نظر از مهم ترین موضوعات در زمینه ابطال سند است، با سپردن این دسته از امور خود به بهترین وکیل دعاوی ملکی در تهران هم در وقت و هزینه خود صرفه جویی کرده اید و هم پرونده شما به بهترین صورت رسیدگی می شود و این یکی از بهترین گزینه هایی است که هنگام ابطال سند می توانید از آن استفاده کنید. وکلای ملکی کارکشته آسا وکیل هم در کنار شما هستند.
تشریح کامل مراحل اخذ پایان کار بر اساس قوانین سال 98
خب اگر تا اینجای کار خسته نشدید من مراحل اخذ پایان کار را براساس جدیدترین قوانین مربوطه برای شما تشریح کنم.
دوست گرامی از شما خواهش می کنم به تک تک نکاتی که ذکر می کنم دقت کنید تا از هرگونه مشاوره با وکیل متخصص امور ملکی در تهران (آسا وکیل) بی نیاز شوید.
ابتدا مالک باید مدارک مربوطه را آماده نماید. این مدارک عبارتند از:
- اصل و کپی کارت ملی، شناسنامه، سند مالکیت، فیش عوارض نوسازی، فیش آب، برق، گاز، تلفن و پروانه ساختمانی
- نقشه معماری ملک
- ارائه کردن کارت سازه
- برای ساختمان های نوساز، تأییدیه استاندارد برای آسانسور
- اگر مالک فوت شده باشد، کپی مدارک شناسایی وراث و همچنین کپی انحصار وراثت الزامی است
مراحل اخذ پایان کار بر اساس قوانین سال 98 عبارتند از:
- ارائه مدارک به شهرداری
- تکمیل فرم مرتبط با اتمام کار ساختمان توسط مهندس ناظر ساختمان
- رفتن به بایگانی و اخذ پرونده شهرداری و اخذ نوبت بازدید ملک
- بازدید کارشناس شهرداری از ساختمان بنا شده و سپس ارائه گزارش به شهرداری
- صدور دستور محاسبه توسط مسئول فنی
- کنترل نمودن زیر بنای ساختمان به وسیله مسئول محاسب شهرداری
- بررسی کسری پارکینگ و اضافه متراژ توسط مهندس محاسب شهرداری و سپس بررسی مجدد مسئول شهرسازی
- تکمیل برگه گواهی پایان کار در بخش پروانه ساختمان شهرداری
- امضاء گواهی پایان کار توسط شهردار، معاون شهرسازی، پیش نویس گیرنده و محاسب
- پایان کار بایستی توسط دبیرخانه تاریخ، شماره و مهر زده شده باشد
نکات مهم در دعاوی قلع و قمع بنای غیر مجاز
قلع و قمع بنای غیر مجاز در تهران یکی دیگر از رایج ترین دعاوی ملکی است. در صورتی که متصرف، بدون قرارداد یا مجوز، اقداماتی مثل کاشتن درخت یا ساخت بنا داشته باشد، ذی نفع می تواند دادخواستی مبنی بر قلع و قمع بنای غیر مجاز را به دادگاه تقدیم نماید.
آیا هنوز هم تصور می کنید که به بهترین وکیل ملکی در تهران احتیاج دارید؟!!! پس با من در آسا وکیل همراه باشید.
نکات مهم در دعاوی قلع و قمع بنای غیر مجاز عبارتند از:
- امکان طرح کردن دعواهایی مثل تصرف عدوانی یا خلع ید وجود دارد.
راستی خلع ید چیست؟ عنوان دعوایی می باشد که مالک مال غیر منقول مثل زمین، مغازه، خانه بر علیه متصرف غیر قانونی اقامه کرده و از محکمه می خواهد که به این کار پایان داده و ملکش را از تصرف خارج کرده و به او تحویل دهد.
نحوه طرح این دعوی نیز به این صورت است که مالک با سند مالکیت خود به محکمه مراجعه نموده و با تنظیم کردن دادخواست و طرح کردن دعوی خلع ید، حق خویش را مطالبه می نماید.
تصرف عدوانی به چه معناست؟ هر مالی اعم از منقول و یا غیر منقول که در اختیار و تصرف شخصی قرار دارد، بیانگر آن است که آن مال به او تعلق دارد و مدعی بایستی برای تصرف و بدست آوردن آن به طرح اقامه دعوی بپردازد تا مراجع قضایی به نفع او حکم داده و وی را مالک حقیقی مال بشناسد.
بنابراین هیچ شخصی نمی تواند مالی را که برای دیگری است با ستم و عدوان و با قدرت شخصی تصرف نماید مگر در حالتی که این کار را به صورت قانونی انجام دهد. در غیر این حالت غاصب محسوب شده و تحت پیگرد قانونی قرار می گیرد.
- فردی که باغی یا زمینی را برای زمان مشخصی اجاره کرده تا در آن زراعت و .. نماید، اگر فرد ثالثی بدون اجازه گرفتن از او به احداث بنا یا کاشت اقدام نماید، مستأجر می تواند در دادگاه درخواست قلع و قمع را ارائه دهد.
- اگر اعیان احداث شده ناشی از حق و حقوق زارعانه باشد، فرد نمی تواند در دادگاه درخواست قلع و قمع نماید.
- فرد برای طرح این دعوا باید سند مالکیت داشته باشد.
- اگر خواهان اجازه غرس اشجار یا احداث بنا را داشته باشد، مستحق گرفتن اجرت المثل نیز می باشد.
شیوه صحیح مطالبه اجرت المثل عین مستأجره و وصول آن
- چنانچه مستأجر پس از پایان یافتن مدت، ملک را با اجازه مالک در تصرف خویش داشته باشد، زمانی بایستی اجرت المثل را به مالک بدهد که از ملک استفاده کرده باشد.
برای مطالعه نسخه کامل این مقاله می توانید به سایت آسا وکیل مراجعه کنید و یا روی عبارت قوی ترین وکیل ملکی در تهران + [راه حل های قطعی و کاربردی] - آسا وکیل کلیک کنید.
منبع: آسا وکیل – تیم برگزیده حقوقی در تهران
من در این مقاله برای هریک از موضوعات مطرح شده در دعاوی ملکی، راهکارها و ترفندهای قانونی به روز و کاربردی را با زبانی ساده مطرح کرده ام که عملاً با خواندن آن ها نیاز شما حتی به بهترین وکیل ملکی در تهران و مشاوره حقوقی ملکی نیز به حداقل خواهد رسید.
علی رغم آن که معمولاً افراد برای خرید و فروش املاک و مستغلات بسیار سنجیده عمل می کنند و دقت و توجه بسیاری را مبذول می دارند اما من در آسا وکیل شاهد بوده ام که در بسیاری از معاملات ملکی همه چیز طبق روال پیش نرفته و ممکن است یکی یا هر دو طرف معامله به تعهدات خود عمل نکند و معامله با مشکل رو به رو شود. به چنین اختلافاتی میان افراد، دعاوی ملکی گفته می شود که در دسته بندی های مختلفی، تقسیم بندی می شوند.
به خاطر داشته باشید که وکیل در تهران زیاد است اما قول می دهم تعداد وکیل ملکی خوب در تهران شاید از تعداد انگشتان دست هم کمتر باشد. بنابراین پیش از عقد قرارداد دقت کنید که وکیل مورد نظر حاضر است چه مقدار از اطلاعات خود را و با چه کیفیتی در اختیار شما قرار دهد.
خریدار به چه شکل می تواند الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی درخواست کند؟
این سؤالی است که بسیاری از کاربران آسا وکیل در مشاوره های حضوری و تلفنی از بنده می پرسند. خریدار بایستی در زمان معامله مطمئن باشد که ملک خریداری شده توقیفی یا در رهن بانک نباشد. چرا که در این حالت دادگاه نمی تواند رأی به تنظیم سند بدهد. خریدار بایستی در این زمان همزمان با الزام فروشنده به تنظیم سند، درخواست فک رهن نماید. حال اگر دادگاه به نفع وی رأی صادر نماید، دادگاه نماینده اش را برای تنظیم نمودن سند به همراه خریدار به دفترخانه می فرستد.
چنانچه پس از معامله ملک و قبل از تنظیم نمودن سند، فروشنده فوت نماید، خریدار بایستی این دعوای خود را علیه وراث ملک مطرح نماید. اگر هم وراث از تنظیم نمودن سند خودداری نمایند، دادگاه برای این کار نماینده اش را به همراه خریدار به دفترخانه اسناد رسمی می فرستد.
ابطال سند رسمی چگونه انجام می شود؟
سند مالکیت، اسناد رهنی، شرطی و ذمه ای، سند اجرایی، سند انتقال اجرایی، سند رسمی بیع (فروش مال در مقابل دریافت وجه نقد) یا اجاره و سند مالکیت معارض یا هر کدام از عقود و نظایر آن همگی جزء اسناد رسمی می باشند که در صورت بی اعتباری آن ها ذینفع حق دارد در دادگاه صالح نسبت به طرح دعوای ابطال اقدام نماید و دادگاه ها وظیفه دارند به آن ها رسیدگی نمایند.
بطلان سند می تواند به یکی از دلایل زیر باشد:
- سند طبق مقرّرات مربوطه صادر نشده باشد. گفتنی است ابطال شناسنامه و ابطال اسناد مالکیت معارض از جمله مصادیق این دعوا هستند.
- همچنین بی اعتباری سند می تواند به دلیل بطلان معامله باشد. مثل معامله ای که سندش بیع مال مجهول است.
- می تواند بطلان سند به دلیل جعلیت سند (جعل مادی) باشد.
مهم ترین نکاتی که به هنگام ابطال سند رسمی باید به آن ها دقت کنیم
اکیداً توصیه می کنم به مواردی که در این بخش ذکر می کنم دقت کنید. تجربه من در آسا وکیل نشان داده است که، عدم رعایت این نکات مشکلات زیادی را برای افراد در دعاوی ملکی ایجاد کرده است.
اگر دو سند مالکیت کلاً یا جزئاً از حیث حقوق ارتفاعی یا حدود ملک با یکدیگر تعارض داشته و این تعارض با نظر و رأی هیأت نظارت احراز گردد، سند مالکیتی که ثبتش دیرتر انجام شده باشد سند مالکیت معارض خوانده می شود.
بنابراین طبق قانون، سندی که زودتر به ثبت رسیده، تا هنگامی که از طریق حکم دادگاه باطل نشده باشد، معتبر تلقی شده و سندی که بعد از آن به ثبت می رسد، سند ثبت مؤخر خوانده می شود و تا هنگامی که دادگاه حکم به صحت آن نداده باشد، نامعتبر تلقی می گردد.
همانطور که در بالا نیز به آن اشاره کردم، سند مالکیت معارض نیز یکی از انواع سند رسمی است و ابطال آن بر عهده ادارات ثبت است.
ادارات ثبت موظفند به محض اطلاع یافتن از صدور این گونه اسناد، فوراً به موضوع آن رسیدگی کنند. صاحبان این گونه اسناد نیز پس از اطلاع یافتن از موضوع تعارض، بایستی جهت تعیین و تکلیف شدن به اداره ثبتی که ملک در آن حوزه واقع شده است، مراجعه نمایند.
اما بپردازم به شرایط طرح دعاوی ابطال سند که عبارتند از:
- وجود سند مالکیت: سند مالکیت باید در دست خوانده قرار داشته باشد.
- رعایت مقرّرات مرتبط با صدور سند: رعایت نکردن قانون جهت صدور سند به دو دسته تقسیم می شوند که عبارتند از:
- عدم رعایت مقررات مرتبط با صدور سند
- عدم رعایت مقررات مرتبط با تنظیم اسناد رسمی
در مواقعی که دعاوی ابطال سند به علت عدم رعایت مقرّرات باشد که می تواند به طور سهوی یا عمدی ایجاد شده باشد، با طرح نمودن در دادگاه می توان درخواست ابطال سند را نمود.
با توجه به این که نحوه درخواست ابطال سند، نیاز به تسلط و تخصص به قوانین موضوعه و مقرّرات جاریه و بخشنامه های ثبتی و آیین نامه ها دارد.
ضمن آن که داشتن آگاهی کامل نسبت به رویه های دادگاه های بدوی، رویه های ادارات ثبت و تجدید نظر از مهم ترین موضوعات در زمینه ابطال سند است، با سپردن این دسته از امور خود به بهترین وکیل دعاوی ملکی در تهران هم در وقت و هزینه خود صرفه جویی کرده اید و هم پرونده شما به بهترین صورت رسیدگی می شود و این یکی از بهترین گزینه هایی است که هنگام ابطال سند می توانید از آن استفاده کنید. وکلای ملکی کارکشته آسا وکیل هم در کنار شما هستند.
تشریح کامل مراحل اخذ پایان کار بر اساس قوانین سال 98
خب اگر تا اینجای کار خسته نشدید من مراحل اخذ پایان کار را براساس جدیدترین قوانین مربوطه برای شما تشریح کنم.
دوست گرامی از شما خواهش می کنم به تک تک نکاتی که ذکر می کنم دقت کنید تا از هرگونه مشاوره با وکیل متخصص امور ملکی در تهران (آسا وکیل) بی نیاز شوید.
ابتدا مالک باید مدارک مربوطه را آماده نماید. این مدارک عبارتند از:
- اصل و کپی کارت ملی، شناسنامه، سند مالکیت، فیش عوارض نوسازی، فیش آب، برق، گاز، تلفن و پروانه ساختمانی
- نقشه معماری ملک
- ارائه کردن کارت سازه
- برای ساختمان های نوساز، تأییدیه استاندارد برای آسانسور
- اگر مالک فوت شده باشد، کپی مدارک شناسایی وراث و همچنین کپی انحصار وراثت الزامی است
مراحل اخذ پایان کار بر اساس قوانین سال 98 عبارتند از:
- ارائه مدارک به شهرداری
- تکمیل فرم مرتبط با اتمام کار ساختمان توسط مهندس ناظر ساختمان
- رفتن به بایگانی و اخذ پرونده شهرداری و اخذ نوبت بازدید ملک
- بازدید کارشناس شهرداری از ساختمان بنا شده و سپس ارائه گزارش به شهرداری
- صدور دستور محاسبه توسط مسئول فنی
- کنترل نمودن زیر بنای ساختمان به وسیله مسئول محاسب شهرداری
- بررسی کسری پارکینگ و اضافه متراژ توسط مهندس محاسب شهرداری و سپس بررسی مجدد مسئول شهرسازی
- تکمیل برگه گواهی پایان کار در بخش پروانه ساختمان شهرداری
- امضاء گواهی پایان کار توسط شهردار، معاون شهرسازی، پیش نویس گیرنده و محاسب
- پایان کار بایستی توسط دبیرخانه تاریخ، شماره و مهر زده شده باشد
نکات مهم در دعاوی قلع و قمع بنای غیر مجاز
قلع و قمع بنای غیر مجاز در تهران یکی دیگر از رایج ترین دعاوی ملکی است. در صورتی که متصرف، بدون قرارداد یا مجوز، اقداماتی مثل کاشتن درخت یا ساخت بنا داشته باشد، ذی نفع می تواند دادخواستی مبنی بر قلع و قمع بنای غیر مجاز را به دادگاه تقدیم نماید.
آیا هنوز هم تصور می کنید که به بهترین وکیل ملکی در تهران احتیاج دارید؟!!! پس با من در آسا وکیل همراه باشید.
نکات مهم در دعاوی قلع و قمع بنای غیر مجاز عبارتند از:
- امکان طرح کردن دعواهایی مثل تصرف عدوانی یا خلع ید وجود دارد.
راستی خلع ید چیست؟ عنوان دعوایی می باشد که مالک مال غیر منقول مثل زمین، مغازه، خانه بر علیه متصرف غیر قانونی اقامه کرده و از محکمه می خواهد که به این کار پایان داده و ملکش را از تصرف خارج کرده و به او تحویل دهد.
نحوه طرح این دعوی نیز به این صورت است که مالک با سند مالکیت خود به محکمه مراجعه نموده و با تنظیم کردن دادخواست و طرح کردن دعوی خلع ید، حق خویش را مطالبه می نماید.
تصرف عدوانی به چه معناست؟ هر مالی اعم از منقول و یا غیر منقول که در اختیار و تصرف شخصی قرار دارد، بیانگر آن است که آن مال به او تعلق دارد و مدعی بایستی برای تصرف و بدست آوردن آن به طرح اقامه دعوی بپردازد تا مراجع قضایی به نفع او حکم داده و وی را مالک حقیقی مال بشناسد.
بنابراین هیچ شخصی نمی تواند مالی را که برای دیگری است با ستم و عدوان و با قدرت شخصی تصرف نماید مگر در حالتی که این کار را به صورت قانونی انجام دهد. در غیر این حالت غاصب محسوب شده و تحت پیگرد قانونی قرار می گیرد.
- فردی که باغی یا زمینی را برای زمان مشخصی اجاره کرده تا در آن زراعت و .. نماید، اگر فرد ثالثی بدون اجازه گرفتن از او به احداث بنا یا کاشت اقدام نماید، مستأجر می تواند در دادگاه درخواست قلع و قمع را ارائه دهد.
- اگر اعیان احداث شده ناشی از حق و حقوق زارعانه باشد، فرد نمی تواند در دادگاه درخواست قلع و قمع نماید.
- فرد برای طرح این دعوا باید سند مالکیت داشته باشد.
- اگر خواهان اجازه غرس اشجار یا احداث بنا را داشته باشد، مستحق گرفتن اجرت المثل نیز می باشد.
شیوه صحیح مطالبه اجرت المثل عین مستأجره و وصول آن
- چنانچه مستأجر پس از پایان یافتن مدت، ملک را با اجازه مالک در تصرف خویش داشته باشد، زمانی بایستی اجرت المثل را به مالک بدهد که از ملک استفاده کرده باشد.
برای مطالعه نسخه کامل این مقاله می توانید به سایت آسا وکیل مراجعه کنید و یا روی عبارت قوی ترین وکیل ملکی در تهران + [راه حل های قطعی و کاربردی] - آسا وکیل کلیک کنید.
منبع: آسا وکیل – تیم برگزیده حقوقی در تهران
